Der Kaufvertrag
Wenn zwischen Käufer und Verkäufer Einigkeit über die wirtschaftlichen Bedingungen des Verkaufs herrscht, wird durch den Makler ein Kaufvertragsentwurf bei einem Notar angefordert. Die Eckpunkte zu diesem werden dem Notar nach Rücksprache mit dem Verkäufer und Käufer durch den Makler mitgeteilt. Die Notare in Brandenburg sind „Nur-Notare“, d.h., dass diese keine anwaltliche Tätigkeit aus üben, wie es in Berlin der Fall sein kann. Der vom Notariat erstellte Kaufvertrag regelt die weiteren Schritte, die nach der Unterschrift des Vertrages vor dem Notar ablaufen.
Folgende wesentliche Schritte sind bei der Kaufvertragsabwicklung üblich:
1. Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar,
2. Veranlassung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch durch den Notar. Diese Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsvormerkung genannt, ist die zwischenzeitliche Sicherung des Käufers, dass er der nächste Eigentümer des Objektes wird.
3. Sollte der Verkäufer noch Grundschulden auf dem Objekt eingetragen haben, holt der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Banken (oder sonstigen Gläubigern) ein. In dieser Bewilligung teilen die Banken dem Notar mit, welchen Restbetrag der Verkäufer ihnen noch schuldet und nach dessen Zahlung sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen. So ist sichergestellt, dass der Käufer ein unbelastetes Objekt übernimmt.
4. Bei Wohnungen wird evtl. die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf benötigt; bei Häusern bzw. Grundstücken die Erklärung über die Nichtausübung des evtl. bestehenden Vorkaufsrechtes für die Gemeinde / Stadt. Beides holt der Notar ein.
5. Sollte der Erwerber - oft üblich - mit Fremdkapital finanzieren, veranlasst der Notar die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Käufers, obwohl das Objekt noch dem Verkäufer gehört; der Verkäufer erklärt sich im Kaufvertrag dazu bereit. Im Gegenzug überwacht der Notar, dass der Käufer bzw. dessen Bank das Kapital aus der Grundschuld als erstes zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet.
6. Wenn alle Voraussetzungen (1.-5.) für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen, fordert der Notar den Käufer schriftlich zur Zahlung auf. Dies ist im Regelfall 8 bis 10 Wochen nach dem Notartermin. Dann hat der Käufer meist zwei bis vier Wochen Zeit zu bezahlen.
Bei einem leerstehenden Objekt kann man z.B. die Zahlung über ein Notaranderkonto regeln. Hierbei kann ein kurzfristiger fester Termin der Kaufpreiszahlung gewählt werden und das Objekt kann schneller in den Besitz des Käufers übergehen.
Wenn das Objekt noch von den Verkäufern bewohnt wird, kann anstelle der gesamten Kaufpreiszahlung hier erst eine Anzahlung üblich sein. Meist sind das 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
Die Zahlung des Restkaufpreises wird dann an eine weitere Zahlungsvoraussetzung – z. B. die Räumung des Objekts – gekoppelt. Diese Voraussetzungen können mehrere Monate oder auch Jahre nach dem Notartermin eintreten!
7. Der Käufer wird dann - kurz vor Kaufpreiszahlung - gemeinsam mit dem Verkäufer überprüfen, ob sich das Objekt inklusive eventuellem Inventar im vertragsgemäßen Zustand befindet, d.h. in der Regel leer ist und sonst im Zustand wie bei der Besichtigung. Bei diesem Termin wird in der Regel in Übergabeprotokoll mit den Zählerständen und (selten) mit Mängeln erstellt.
8. Anschließend überweist der Käufer den (Rest-) Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers (bzw. auf die Konten der Banken des Verkäufers – siehe Punkt 3.)
9. Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingeht, ist er verpflichtet, unverzüglich die Wohnung (und alle Schlüssel!) an den Käufer zu übergeben. Man spricht bei diesem Punkt vom Besitzübergang oder Übergang von Nutzen und Lasten. Punkt 7 bis 9 erfolgen meist am gleichen Tag oder in sehr kurzem Abstand.
10. Ferner ist der Verkäufer verpflichtet, dem Notar zu bestätigen, dass der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
11. Der Erwerber bezahlt die Grunderwerbssteuer (in Brandenburg derzeit 6,5 % des Kaufpreises abzüglich des Inventarwertes). Das Finanzamt teilt dem Notar anschließend die Bezahlung der Grunderwerbssteuer durch eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt mit.
12. Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber. Dies erfolgt aufgrund der hohen Belastung im Grundbuchamt (und der relativ geringen praktischen Bedeutung) oft erst mehrere Monate nach der Besitzübergabe. Dieser schematische Ablauf stellt den Normalfall der Kaufvertragsabwicklung dar. Allerdings gibt es auch hier viele Ausnahmen, Sonderfälle und kleine Stolpersteine.